Mangler I plads, men vil I ikke give afkald på haven? Så kan løsningen være at bygge op i stedet for ud. En ny 1. sal kan næsten fordoble boligarealet – men det er også et stort indgreb i huset. I denne guide forklarer vi, hvad I må bygge, om huset kan bære en ny etage, hvad det koster, og hvordan processen foregår fra første idé til færdig førstesal. Den er skrevet, så I kan følge med, også selvom det er første gang, I skal bygge.
Kort fortalt
“Ny 1. sal” bruges om flere forskellige løsninger. Det er vigtigt at kende forskellen, fordi de giver meget forskellig plads og koster meget forskelligt.
| Løsning | Hvad sker der? | Plads | Indgreb |
|---|---|---|---|
| Ny 1. sal | Taget tages af, og der bygges en hel ny etage oven på stueetagen. | Mest plads og fuld loftshøjde | Stort |
| Hævet tag | Taget løftes og får en ny form, så der bliver fuld højde i dele af overetagen. | Mellem | Mellem til stort |
| Udnyttelse af loftrum | Det eksisterende tag bevares, og loftet bygges om med kviste eller ovenlys. | Mindst – afhænger af tagets højde | Mindst |
Har huset allerede et højt tag, kan det være nok at udnytte loftrummet. Læs mere i vores guide til udnyttelse af loftrum. Har huset et lavt tag, som mange 70’er huse, er en ny 1. sal eller et hævet tag ofte den eneste vej.
Som udgangspunkt ja – hvis huset holder sig inden for byggeretten i bygningsreglementet, og lokalplanen ikke siger noget andet. Det er disse regler, der afgør det:
Huset må højst være 8,5 meter over terræn og have to etager. Skorstene og mindre bygningsdele må gå højere.
Ingen del af huset må være højere end 1,4 gange afstanden til skel mod nabo og sti. Ligger huset tæt på skel, kan det begrænse, hvor højt I må bygge.
Begge etager tæller med. For fritliggende parcelhuse må det samlede etageareal normalt højst være 30 % af grunden.
Mange parcelhuskvarterer har en lokalplan, der kun tillader én etage, eller som stiller krav til tagform og højde. Den går altid forud.
Regneeksempel: hvor stor må 1. salen være?
Grunden er på 800 m², og huset er på 140 m² i ét plan. Med en bebyggelsesprocent på 30 % må huset højst have et samlet etageareal på 240 m² (800 × 0,30). Der er altså plads til en 1. sal på op til 100 m². Er grunden kun 700 m², er grænsen 210 m² – og 1. salen må højst være 70 m².
Kræver projektet dispensation – fx fordi huset bliver for højt i forhold til skel – sender kommunen en naboorientering, hvor naboerne kan komme med bemærkninger. Læs mere om regler for tilbygning til hus.
Det er det vigtigste spørgsmål, og det skal afklares tidligt. De fleste huse i ét plan er bygget til at bære én etage og et tag – ikke en ekstra etage med møbler, mennesker og badeværelse. En ingeniør vurderer derfor:
Kan huset ikke bære den nye etage direkte, kan løsningen være en let konstruktion i træ, forstærkning af fundamentet eller en selvstændig bærende konstruktion i stål eller træ. Det påvirker prisen, så jo tidligere det er afklaret, jo bedre.
Trappen tager plads i stueetagen, og placeringen afgør, hvordan begge etager kommer til at fungere. Den skal overholde bygningsreglementets krav til trapper.
Alle rum til ophold på 1. salen skal have et vindue, der kan bruges som redningsvej. Det har betydning for vinduernes størrelse og placering.
Den nye etage skal leve op til energikravene i bygningsreglementet. Det giver et komfortabelt indeklima og lavere varmeregning.
Skal der være bad på 1. sal, skal vand og afløb føres op. Ventilation og varme skal også planlægges.
En ny 1. sal er dyrere pr. kvadratmeter end mange tror, fordi taget skal fjernes og bygges igen, og fordi der skal en trappe og ofte forstærkninger til. Til gengæld får I mange kvadratmeter, og kvadratmeterprisen falder typisk, jo større 1. salen er.
| Størrelse | Ca. pris for hele byggeriet | Svarer til pr. m² |
|---|---|---|
| 60 m² | ca. 2.100.000 kr. | ca. 35.000 kr. |
| 100 m² | ca. 2.800.000 kr. | ca. 28.000 kr. |
| 120 m² | ca. 3.250.000 kr. | ca. 27.000 kr. |
Det er især disse forhold, der flytter prisen:
Arkitektens rådgivning til en ny førstesal koster hos os fra 31.920 kr. inkl. moms for Bankpakken og fra 41.230 kr. for tegninger og byggetilladelse. Se vores faste priser og guiden til arkitektpriser.
I fortæller, hvad I mangler, og vi ser på huset, grunden og lokalplanen. Vi vurderer, om en ny 1. sal, et hævet tag eller en udnyttelse af loftet giver mest mening.
En ingeniør vurderer, om huset kan bære. Samtidig tegner vi skitser til, hvordan 1. salen og trappen kan indrettes, og hvordan huset kommer til at se ud udefra.
Vi udarbejder målfaste tegninger og dokumentation og søger byggetilladelsen. Sagsbehandlingstiden varierer meget fra kommune til kommune.
Håndværkerne giver pris ud fra tegningerne. Byggeriet planlægges, så taget er af i så kort tid som muligt.
Taget fjernes, den nye etage rejses, og huset lukkes hurtigst muligt. Nogle familier bliver boende, andre flytter ud i en periode. Det afhænger af projektet.
Byggeriet gennemgås, og det færdigmeldes til kommunen, så BBR bliver opdateret.
Planlæg byggeperioden godt
Når taget er af, er huset sårbart over for regn. Derfor er planlægning og vejrbeskyttelse afgørende. Tal med jeres arkitekt og håndværker om, hvordan huset holdes tørt, og om I kan blive boende undervejs.
Se hvordan vi har tegnet en ny 1. sal på et parcelhus i Bagsværd og en ny 1. sal på en 70’er villa. Læs også om vores rådgivning til ny førstesal.
Kan jeres hus få en ny 1. sal?
Vi kigger på jeres hus, lokalplanen og jeres budget og fortæller, om en ny 1. sal, et hævet tag eller en udnyttelse af loftet giver mest mening.
Ja. En ny 1. sal udvider boligarealet og kræver altid byggetilladelse fra kommunen.
Som udgangspunkt ja, hvis huset højst bliver 8,5 meter højt med to etager, overholder det skrå højdegrænseplan og bebyggelsesprocenten – og lokalplanen ikke siger noget andet.
Vores priseksempler ligger på ca. 2,1 mio. kr. for 60 m², 2,8 mio. kr. for 100 m² og 3,25 mio. kr. for 120 m² for hele byggeriet. Det svarer til ca. 27.000–35.000 kr. pr. m².
Det skal en ingeniør vurdere. Mange huse i ét plan kan godt, men nogle kræver forstærkning af fundament eller vægge eller en let konstruktion i træ.
Ofte ja. Bungalows og huse i ét plan er netop de huse, hvor en ny 1. sal giver mest ekstra plads. Det afhænger af statikken og lokalplanen.
Ja. Bebyggelsesprocenten regnes ud fra husets samlede etageareal, så begge etager tæller med.
Det afhænger af projektet. Når taget er af, er huset sårbart, og der er støj og støv. Nogle familier bliver boende, andre flytter ud i en periode.
Ved en ny 1. sal fjernes taget, og der bygges en hel ny etage. Ved udnyttelse af loftrum bevares taget, og loftet bygges om til beboelse. Det sidste er billigere, men giver mindre plads.
Siden 2014 har vi arbejdet for, at arkitektens priser skal være enkle og overskuelige. Vores værdier handler om at skabe indsigt og forståelse for processen, tilvejebragt i god formidling med udgangspunkt i en altid åben dialog.
Et byggeprojekt indeholder ofte mange beslutninger og detaljer, hvorfor arkitektens rådgivning skal være nem at overskue og økonomisk gennemsigtig. Vi har altid arbejdet med faste priser, alt efter projekttype, så der ikke opstår overraskelser undervejs. Det er den rådgivning, I kan forvente fra os, her hos Parcelhuset.
Få svar på jeres spørgsmål, hjælp til at se muligheder og kom sikkert i mål med jeres ideer.
Træf de rigtige valg fra starten og bliv helt afklaret om, hvordan jeres drømmehus skal indrettes og se ud.
Få en byggetilladelse fra kommunen og en myndighedsgodkendelse til opførelse.
Vi hjælper jer til at give håndværkerne overblik over opgaven, så I får den skarpeste pris på projektet.
Vi hjælper jer med at gennemskue håndværkerens tilbud og sikrer, at I får valgt den rigtige til opgaven.
Vi sikrer, at kvaliteten af jeres projekt bliver som forventet, og at I får det arbejde, I har betalt for.
Få sikret jer en ibrugtagningstilladelse, så I kan gå i gang med at nyde projektet, når det står færdigt.
Få et godt overblik med Parcelhuset.dk og kom trygt i gang med din byggeproces.
Vi går i dybden med drøftelser om byggeøkonomi, hvor vi sammen ser på omkostningerne ved projektet. Dette sikrer klarhed og forudsigelighed i forhold til budgettet.
Parcelhuset.dk er jeres sikkerhed for en god proces og et godt resultat. Vi holder jer “i hånden” og sikrer, at I kommer rigtig fra start og godt i mål med jeres tilbygning, ombygning eller førstesals-projekt.
Udfyld venligst vores formular og få tilsendt en gratis byggeguide, der er skabt med omhu og ekspertise for at hjælpe dig med at navigere gennem alle faser af din byggeproces.
Vi vil gerne tilbyde dig et gratis uforpligtende møde med en af vores arkitekter om dit byggeprojekt.
